ADVICE

不動産仲介について

不動産仲介に関する小さな疑問にもお答えいたします。

「仲介」ってどんなもの?

不動産業者が分譲するものばかりが不動産ではありません。
例えば個人の方が不動産を売る時にお手伝いさせていただくのが、仲介業者です。
不動産を貸したい方と借りたい方、売りたい方と買いたい方を繋ぐ仲人(なこうど)の様なものです。
物件の調査からご契約、お借入れ、登記手続等のお手伝いまで、すべてをトータル的にサポートする不動産のスペシャリストです。
契約が成立した際には、不動産のお取引に関する仲介手数料(法定金額)を貸す方と借りる方、または売る方と買う方双方から頂きます。

「仲介物件(土地、中古一戸建・マンション)」のメリットって何?

例えば〇〇学区内や○○坪以上の広さ等、お客様のご要望に合った物件を市場に流通している不動産からお探しすることが可能です。
また「中古一戸建」では土地建物に加えて、外構工事も含んでの販売ですので、新築に比べ割安にお買い頂けます。
さらに、既に完成している物件ですから、現物を実際に確認でき、空家でしたら、早めに入居出来る点も大きなメリットです。
いずれも、様々な条件について売主さん、買主さんが相談して、納得の上でお買い上げ頂くことが大切ですので、お客様のご希望をぜひ当社担当パートナーにお伝え下さい。

「仲介手数料」はどれ位かかるの?

売買物件の場合

  • 契約金額が
    200万円以内の部分
    契約金額の
    5% + 消費税
  • 契約金額が200万円を
    超え、400万円以内の部分
    契約金額の
    4% + 消費税
  • 契約金額が
    400万円を越える部分
    契約金額の
    3% + 消費税

上記で計算した金額の合計額以内と
します。

一般的に契約金額が400万円以上の場合は速算法を利用して(契約金額×3%)+ 6万円 + 消費税 となります。

賃貸の場合

家賃の1ヶ月分 + 消費税です。

※いずれも宅地建物取引業法で定められています。

「物件」はどうやって探すの?

看板、雑誌、インターネットなど色々な広告がありますが、一番効果的なものは、直接不動産屋に行き、担当の営業にご自分の希望・条件を伝えて、より直接的に探してもらうのがベストでしょう。
何より広告に出る前の最新情報や価格変更情報が得られることもあります。

「良い物件」のポイントは何?

広さ、価格、日照など色々なポイントがあります。
但し「誰にでも良い」物件というものは存在しません。
個人の好みや、ライフスタイルが様々な様に、良い物件も様々です。
要はお客様が満足・納得できる物件か、そうでないかです。
当社担当パートナーとお話ししながら優先順位を整理するのも良い物件探しの近道です。

不動産用語について

ちょっと難しい不動産用語について解説いたします。

「路線価」ってどんなもの?

税務署から発表されているもので、道路に対して、その道路沿いが〇〇円/m2との評価の価格です。
主として相続税等の算出基準となるものです。
公示価格等とは異なり、道路ごとに評価がなされていますので、売却時の評価の参考とします。

「公示価格」ってどんなもの?

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、標準的な地点を選び、不動産鑑定士等の鑑定評価をもとに、毎年1月1日のその土地の価格(1m2あたり)を決めて、公示するものです。

「基準地価格」ってどんなもの?

国土利用計画法施行例に基づいて、都道府県が、標準的な地点を選び、不動産鑑定士等の鑑定評価を元に、毎年7月1日(地価調査)のその土地の価格(1m2あたり)を決めて、公示するものです。

「公簿」と「実測」の違いは?

登記簿に記載されている面積に基づいて行う売買取引を「公簿」、実際に測量を行い、その面積を確定させて行う売買取引を「実測」といいます。
住宅地等の取引では分譲時に測量済のものが多い為、「公簿」取引が一般的です。

「市街化調整区域」って何だろう?

皆さんが住んでいる街は都市計画法という法律で「何を建てて良いか」等が細かく決められています。
例えば「市街化調整区域」とは市街化を抑制する区域ということで、無条件に住宅等を建築することが出来ない区域となります。
この様に、不動産の利用価値には見た目だけでは判断のつかない法律上の規制もありますので、あらかじめ十分に説明を受けることが大切です。

「分譲地」と他の土地はどう違う?

分譲地とは単に土地を整地したものではなく、そこに住宅を建築し、人が住む目的のために、開発許可等を受けて造成販売されるものです。
したがって通常の土地よりも住環境を考慮した設備も充実しており、評価も上がります。

「マンション」と「一戸建」の違いは?

悩まれる方も多いところですが、端的に言って「一戸建」は広さと環境(静寂さ、周辺施設)に重点を置くものであり、「マンション」は立地(利便性)と管理に重点を置くものです。
したがって、現時点での優先順位だけではなく、将来のライフスタイルを考慮の上、比較していただくことが重要です。

「住宅性能表示」ってどんなもの?

これまで明確な性能基準が無かった「住宅」について、施工メーカーではない第三者機関による客観的評価として整備されたものです。
これを見ることで、新築時のその住宅の持っていた性能を判断することが出来ます。
今後は中古住宅市場においても、ひとつの指針となっていくと思われます。

資金計画について

不動産の購入に必要な「資金」に関する基礎知識をご紹介いたします。

「自己資金」ってどれ位必要?

住宅の購入の際に、最近の傾向として多くの方が銀行ローンをお使いになっています。
必要経費全てが借入可能なローンもありますが、誰でも必ず借入可能なものではありません。
一般的に、購入価格の10~20%の自己資金は必要であるケースが多いと思います。
詳しくは当社担当パートナーにご質問下さい。

「諸経費」ってどんなもの?

登記に要する費用、借入に関する費用、火災保険、仲介手数料等々、土地建物代金以外に必要な経費を総称して「諸経費」と言います。
目安としては中古住宅の場合で10%前後のケースが多いです。
各物件やお借入内容によって幅がありますので、詳しくは当社担当パートナーにご質問下さい。

「住宅ローン控除」はどんな制度?

住宅を購入したローンの年末の残高の内、〇〇%が所得税から還付される制度です。
但し、建物の築年数、構造、借入期間等の条件もありますので、詳しくは当社担当パートナーにご質問下さい。

「税金」はどういう仕組み?

不動産の購入・売却には必ず税金が関係してきます。
売る場合の譲渡所得税や買う場合の不動産取得税、双方にかかる印紙税や登録免許税等があります。
建物の利用方法、築年数や面積によっても異なる税金もありますので、詳しくは当社担当パートナーにご質問下さい。

「ローン」と「現金」はどっちがお得?

購入するにあたって、経費がお安くなるのはもちろん「現金」です。
しかし、なかなか不動産を現金で購入する方は少ないものです。
また金利が低い現在では「現金を手元に残しておける安心感」を重視する方も多い様です。
いずれにしてもバランス感覚が重要です。
ライフシミュレーション等で長期の変化にも対応出来る資金計画をご提案します。